VENTE AUX ENCHÈRES IMMOBILIÈRES : MODE D’EMPLOI

30 nov 2017

Pour porter les enchères à l’audience des ventes aux enchères immobilières du Juge de l’exécution, vous devez impérativement vous faire représenter par un avocat inscrit au barreau du Tribunal devant lequel se déroule la vente.

Le cabinet LEXEM CONSEIL peut vous accompagner dans votre projet d’acquisition aux enchères devant le Tribunal de MONTPELLIER.

 

Avant l’audience :

Assurez-vous que le bien correspond à vos besoins ; allez le visiter lors de la visite systématiquement organisée préalablement à la vente, en présence d’un huissier ; consultez au greffe le cahier des conditions de vente contenant notamment le procès-verbal descriptif du bien réalisé par l’huissier et les diagnostics techniques.

Si le bien correspond à votre recherche, n’hésitez pas à nous contacter.

Vous devrez nous remettre un certain nombre de documents indispensables à la constitution de votre dossier et à la validité des enchères qui seront portées pour votre compte.
Si vous êtes un particulier : copie de votre carte d’identité ainsi que celle de votre conjoint, de votre livret de famille, de votre contrat de mariage, ou de votre PACS, indiquer vos professions respectives et votre adresse.

Si vous intervenez en qualité de représentant d’une société : un extrait Kbis, un exemplaire des statuts de la société, le PV de l’assemblée vous ayant désigné, la justification que l’achat est conforme à l’objet social de cette société, (pour les marchand de biens, documents ci-dessus, et copie de la déclaration d’existence de marchand de biens déposée auprès de l’administration fiscale).

Nous rédigerons un pouvoir pour enchérir en votre nom que vous complèterez du montant maximal de votre offre, qui demeure bien sûr totalement confidentiel.

Dans tous les cas, vous devez nous remettre un chèque de banque d’un montant de 10% de la mise à prix du bien convoité à l’ordre de la CAISSE DES ADJUDICATIONS, avec un minimum de 3.000 €, outre le montant approximatif des frais de vente engagés par le créancier poursuivant la saisie (généralement 6.000 à 7.000 €).

 

A l’issue de l’audience :

Si vous n’êtes pas déclaré adjudicataire, le chèque de banque vous est restitué, et seuls les honoraires pour la préparation du dossier et la vacation à l’audience sont dus.

Si vous êtes déclaré adjudicataire du bien, sachez qu’un délai de 10 jours est ouvert pour permettre à toute personne intéressée de former une surenchère d’au-moins 10%.

En cas de surenchère, le bien sera remis en vente à une audience ultérieure à laquelle vous pourrez de nouveau participer si vous le souhaitez, sur la base du prix d’adjudication initial majoré de 10%.

A défaut de surenchère dans ce délai, le bien vous est définitivement adjugé, sous réserve du parfait paiement des frais et du prix et d’absence de préemption légale, avec effet rétroactif au jour du jugement : pensez à assurer le bien !

Un jugement sera rendu par le juge de l’exécution, qui sera votre titre de propriété.

 

Les frais de la vente :

Adjudicataire définitif du bien, vous devrez alors régler, outre les honoraires d’avocat, les frais de la vente et les émoluments des avocats, ainsi que les droits de mutation et les frais de publication au Service de la publicité foncière (taxes).

  • Les frais de la vente sont généralement compris entre 5.000 et 7.000 €. Ils sont arrêtés et annoncés par le juge à l’audience de vente.

 

  • Les émoluments des avocats sont obligatoires et déterminés par la loi. Ils rémunèrent les actes de procédure accomplis par l’avocat poursuivant. Ils sont calculés selon le barème dégressif et par tranches en pourcentage du prix de vente :

Tranche de 0 à 6 500 € : 7,397 %

Tranche de 6 500 € à 17 000 € : 3,051 %

Tranche de 17 000 € à 60 000 € : 2,034 %

Tranche supérieure à 60 000 € : 1,526 %

Par exemple, pour un bien adjugé 100.000 €, les émoluments dus s’élèvent à 2.743,43 € TTC.

 

  • Les émoluments ne doivent pas être confondus avec les honoraires de votre avocat qui recouvrent les diligences et les conseils spécifiquement mis en œuvre pour votre compte.

Pour le cabinet LEXEM CONSEIL un chèque de 240 € TTC, (soit 200 € HT), est à remettre avant l’audience au titre de la préparation du dossier, rédaction du pouvoir, dépôt du chèque à la CAISSE DES ADJUDICATIONS et obtention du certificat permettant de porter les enchères, assistance à l’audience. Cette somme est due que vous soyez ou non déclaré adjudicataire.

Si vous êtes déclaré adjudicataire, un honoraire complémentaire de 840 € TTC (700 € HT) sera sollicité au titre des diligences postérieures à l’adjudication (notamment : rédaction et dépôt au greffe dans les 3 jours de la déclaration d’adjudicataire, suivi administratif et dépôt du chèque de paiement du solde du prix, collationnement et mise en forme du jugement d’adjudication en vue de la publication au service de la publicité foncière, publication du jugement au service de la publicité foncière, réquisition d’un état sur formalité, etc…)

 

  • Les droits de mutation doivent être réglés directement au Trésor Public : dans le département de l’Hérault, ces droits s’élèvent à 5,81% du prix de vente (sauf professionnel marchand de bien : taux de 0,715 %).

 

  • Enfin, les frais de publication du jugement d’adjudication au livre foncier tenu par le Service de la publicité foncière (ex-conservation des hypothèques) sont à la charge de l’adjudicataire pour une somme équivalente à 0,10% du prix d’adjudication.

Notez que dans le cas d’une vente à la barre du Tribunal, il n’y a pas de frais de notaire à supporter.

 

Le paiement du prix d’adjudication :

L’adjudicataire doit bien sûr régler le prix d’adjudication du bien dans un délai maximum de 2 mois à compter de l’audience d’adjudication, sous déduction de la consignation de 10% déjà versée par chèque de banque remis à l’avocat avant la vente.

Attention, les enchères sont définitives et ne sont pas soumises à une condition suspensive d’obtention d’un prêt. Si votre achat nécessite le recours à un prêt bancaire, vérifiez au préalable que le prêt vous sera accordé de façon certaine et que le déblocage des fonds interviendra dans le délai de 2 mois de l’audience.

A défaut de paiement dans ce délai du prix d’adjudication et des frais de la vente, le poursuivant ou toute personne intéressée peut solliciter la réitération des enchères après mise en demeure de payer sous 8 jours demeurée infructueuse.

L’adjudicataire défaillant est alors sanctionné de plusieurs façons : les frais de la vente sont alors à sa charge de l’adjudicataire défaillant ; il est tenu des intérêts au taux légal sur son enchère jusqu’à la date de la nouvelle vente (majoration de 5 points au-delà de 4 mois) ; il est enfin redevable de la différence de prix entre son enchère et le prix de revente s’il est inférieur.

 

Achat d’un bien occupé :

Si l’occupant du bien est occupant sans droit ni titre (par exemple occupant sans bail opposable, propriétaire saisi, squatteur, etc.), le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion.

Si l’occupant du bien justifie d’un contrat de bail valable, ce titre est opposable à l’adjudicataire, lequel est toutefois en droit de percevoir les loyers dus par le locataire au titre du bail qui se poursuit.

 

Dettes et charges de copropriété dues par le saisi, purge des hypothèques :

L’adjudicataire n’est tenu ni du paiement des dettes ni des charges de copropriété impayées du saisi.

Dans le cadre d’une saisie immobilière, la distribution amiable ou judiciaire du prix d’adjudication emporte purge des inscriptions (hypothèques) du chef des précédents propriétaires.